Rachat de credit
Publié le 1 Mars 2016 à 08h00 - 1489 v.

En 2016, le rachat de crédit immobilier c’est toujours possible !

En effet, cette année les taux resterons bas. Voilà pourquoi, il est encore temps pour les intéressés de renégocier leur crédit immobilier. Avant tout il faut vérifier si l’opération est rentable.

Rachat de prêt : Constitution de dossier et coût

D’abord, il est essentiel que la valeur présente du bien soit supérieure au montant du prêt à racheter. Ainsi, à part les critères habituels comme pour la souscription à un emprunt immobilier : vérification de la capacité d’endettement, la stabilité professionnelle, la tenue des comptes, le reste à vivre, etc… les banques s’assureront de cette valeur. Alors seulement ils pourront procéder à l’opération.

Le rachat credit immobilier est fréquemment pénalisé de frais de remboursement anticipé fixé par la loi à 3% du capital restant dû, plafonnées à 6mois d’intérêts (soit pour 100 00€ de capital à rembourser, ce sera 3000€). Dans cette opération, la banque facture des frais de dossier, plus des frais liés à la garantie, à hauteur de 1% de chaque, du montant de l’emprunt. Toutefois, certaines banques exonèrent leurs clients des frais de dossier bancaire et courtage. En tout, le coût d’une renégociation de crédit varie entre 3% et 5% du montant emprunté.

Moment clé de négociation et rentabilité

Le meilleur moment sera toujours au début d’un prêt. Car en effet, c’est à ces premiers moments que les emprunteurs paient une grande partie des intérêts et une faible proportion du capital. Au fil du temps, la répartition s’inverse, jusqu’à ce qu’à la fin, il ne reste que le capital à rembourser. Il est alors conseillé de racheter un prêt lorsque la part des intérêts est encore élevée, soit sans dépasser le premier tiers de la durée du prêt. Dans le cas où il ne reste que quelques années avant la fin du prêt lors d’un rachat de crédit, le coût sera plus cher. La part respective des intérêts et du capital peuvent être déterminé grâce à l’échéancier des remboursements.

Pour savoir si l’opération est rentable, il faut juste calculer la différence entre le montant total gagné par le nouveau crédit et les frais que cela génère. Généralement, la différence de taux entre l’ancien emprunt et le nouveau crédit doit être assez importante entre 0,7 et 1 point, pour que les frais liés à l’opération soit couvert. Sans règle, tout dépend de la situation des emprunteurs, de l’ancienneté du crédit et des frais. Ainsi, chaque souscripteur n’a pas toujours intérêt à renégocier son taux de crédit immobilier. Par exemple, une économie de 39 945€ sera gagné par un couple ayant souscrit un prêt de 25ans d’un montant de 200 000€ l’année 2010 au taux de 4,45%, si il a racheté son prêt en 2016 au taux de 1,95% sur 19ans.

Renégocier son crédit au mieux

Parler de votre projet avec votre banquier est la première étape. L’avantage possible d’aller voir d’abord votre banquier est la marge de négociation car il n’y a pas de frais à engager, même si l’obtention d’un taux plus bas est plus positive en changeant d’établissement. En effet, on y bénéficie des taux actuels historiquement bas. Le plus élémentaire est de confier son dossier à un professionnel qui cherchera les banques les plus compétitives, et pourra aller jusqu’à renégocier également l’assurance emprunteur qui l’accompagne. En effet, 60% d’économie sur le coût total de l’assurance peut être réalisé si l’on en change.

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